Письмо в адрес Губернатора Свердловской области Мишарина А.С., сентябрь 2010 г (с сокращениями)

Свердловская область обладает мощным строительным комплексом, который включает как строительные организации, так и производство строительных материалов.

 

№№ пп	Вид деятельности	Объем производства в год
1.	Производство сборного железобетона (28 предприятий)	на объем жилья 1, 2 млн. м 2
2.	Производство цемента (2 завода)	более 3, 2 млн.т.
3.	Производство стеновых материалов
3.1.	Производство строительного кирпича  (11 заводов)	470 млн. шт.ук.
3.2.	Производство стеновых блоков из ячеистого бетона (2 предприятия)	506 млн. шт.ук.
4.	Мощное производство теплоизоляционных материалов	742 тыс. м3

Значительная доля строительных материалов ранее поступала на север, прежде всего, в Тюменскую область. В связи с резким сокращением строительства - как промышленного, так и жилого, а также объектов социальной инфраструктуры - объемы спроса на строительные материалы резко сократились. Новое жилье не закладывается. По оценкам специалистов объем незавершенного строительства по жилью на 01.01.2009г. составлял около 3,5 млн. м², сейчас – не более 1,5 млн. м².

При такой динамике в ближайшие 2-3 года ожидается резкое падение ввода жилья. Вследствие этого, наметилось перепроизводство строительных материалов, и половина предприятий отрасли находится в сложном финансовом положении.

Также на сегодняшний день выстроилась целая система перекупщиков строительных материалов, кирпича и изделий ЖБИ, которая диктует цены на рынке, практически вынуждая продавать продукцию ниже себестоимости или останавливать производство.

Если не принять мер, стимулирующих строительство жилья, то в ближайшее время мы можем потерять значительную часть стройиндустрии, а другие регионы будут со временем создавать свои предприятия по производству стройматериалов.

Считаю, что следует провести оперативное совещание по проблемам строительной  отрасли и производства строительных материалов и принять решения по устранению причин, которые делают отрасль неэффективной и не позволяют населению покупать жилье из-за недостатка средств, в том числе, в связи с высоким уровнем цен на жилье.

На сегодняшний день сложилось следующее положение дел в сфере строительства жилья:

1. В июле 2010 г. Министерство экономического развития РФ обнародовало доклад «О состоянии конкуренции и социально-экономических последствиях реализации Программы развития конкуренции в РФ в 2009 году». В нем приводятся данные исследования «Ведение бизнеса», проведенного Всемирным Банком касательно конкурентной среды в различных странах. Согласно итоговому рейтингу исследования, Россия в 2008 г. занимала 106 место из 180 стран, включенных в рейтинг, в 2009 г. – 120 место. 

Например, процедура получения разрешения на строительство в нашей стране следующим образом отличается от европейских норм:

№№ пп	Показатель	Россия		Европа
		2009	2010
1	Количество процедур	54	54	15,1
2.	Сроки (дни)	704	704	157
3.	Стоимость (% от величины среднедушевого дохода)	3788	2140	56,1

Свердловская область – не исключение. В связи с этим, необходимо сделать юридический аудит целесообразности таких затрат и времени на получение разрешения на строительство.

2. Загрузка заводов ЖБИ –

Загрузка кирпичных заводов находится на этом же уровне.

3. Количество незавершенного жилищного строительства.

                      на 01.01.2009г. – 3, 5 млн. м²

на 01.01.2010г. – 1, 5 млн. м²

на 01.01.2011г.  ожидается 1 млн. м².

Новых зданий в массовом масштабе не закладывается.

4. Ожидается провал строительства жилья в 2011-2013 гг., если в 2010-2011 гг. не будут приняты необходимые меры.

5. Не отработан механизм привлечения средств населения на строительство жилья. Наблюдается фактическое отсутствие реальных механизмов привлечения средств населения, за исключением ипотеки и долевого участия, которые могут «потянуть» максимум 15-20% нуждающихся в жилье.

Сегодня существует несколько видов источников привлечения денежных средств в строительство и способов строительства жилья.

1.      свободная продажа

2.      ипотека

3.      долевое участие

4.      доходные дома

5.      накопительная система

6.      социальное жилье (военное) и предоставляемое определенным категориям граждан по закону.

7.      частное домостроение

Сегодня нет ясности, какую долю имеет каждый источник в общем объеме строительства,  что мешает привлечь деньги населения, и как привлечь деньги населения к решению этой проблемы.

6. Очень серьезной является проблема начала строительства жилья, которая включает в себя:

·        Приобретение земли;

·        Подключение к инфраструктуре (энергетика, газ, вода, канализация). Строители фактически безвозмездно вкладывают средства в развитие частных компаний, которые потом им же и продают свои услуги.

Себестоимость жилья возможно обеспечить на уровне 20-25 тыс.руб. на 1м², но доля в себестоимости покупки земли на аукционе и условия подключения к энергетике и коммунальным услугам доводит себестоимость до 40-50 тыс.руб./м². Фактически государство своими решениями увеличивает себестоимость жилья на 25-30 тыс./м².

Необходимо ограничить влияние этих факторов на себестоимость жилья.

 

 

Предложения:

 

1.  Снять препоны по строительству жилья:

Установить предельные цены в себестоимости жилья

·        Выделение земли – не более 2 тыс. руб./ м² жилья. В настоящее время мы имеем высокие стартовые ставки на аукционах по продаже земли (то, что фактически не позволяет проводить их последние два года), а также неподъемные условия аренды земельных участков.

·        Подключение к энергоресурсам - не более 3,5 тыс. руб./ м² жилья (плата только за технологическое подключение к сетям). Сегодня существует двойная оплата за подключение к энергоносителям с параллельной оплатой за технические условия сетей и работ с целью развития инфраструктуры.

·        Выделить при каждом городе участки для частной застройки и проведения всех землеустроительных  работ: межевание, разбивка участков, решение вопросов подключения к энергосистемам силами особой Госкорпорации и реализация участков по приемлемым ценам для частного домостроения.

2.  Решить технические и процедурные вопросы.

Изменить для частного домостроения коэффициент теплопроводности с 3,4 до 1,7, что позволит резко уменьшить стоимость строительства жилья. Стена из кирпича будет не 1, 4 м, а 0,7 м; и это даст толчок росту потребления строительного кирпича и работу нашим предприятиям.

Необходимо в этом случае усилить теплоизоляцию через оконные проемы, двери, подвальные помещения, крыши. Стены вполне соответствуют нормальной теплоизоляции при коэффициенте 1,7. (Кстати, строительная отрасль Белоруссии работает именно при коэффициенте теплопроводности 1, 7). В связи с этим необходим типовой проект и требования по теплоизоляции не только к стенам, но и другим элементам дома.

3. Выпустить Постановление Правительства Свердловской области об отмене трёхслойной системы строительства жилья, которая включает:

·        наружную облицовку

·        утеплитель

·        пеноблок.

        В ряде регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская область) провели обследование 51 здания, построенных по этой системе 7 лет назад. В результате пришли к выводу, что на 19 домах надо перекладывать наружные стены из-за необратимых изменений, а на остальных наблюдается резкое ухудшение теплопроводности здания.

В ряде регионов выпущены  Правительственные Постановления о запрещении использования в строительстве жилья системы трехслойной стены из облицовочного материала, утеплителя и блоков ячеистого бетона.

В связи с эти, требуются новые типовые решения по наружной стене, в т.ч. с использованием строительного обожженного кирпича или поризованного кирпича.

4.  Необходимо выработать на уровне Уральского федерального округа политику в сфере производства строительных материалов для того, чтобы не создавать условия для их перепроизводства, возможно на базе общей договоренности по развитию строительного комплекса в рамках взаимовыгодных коммерческих отношений между участниками рынка.

5. Необходимо отдельно провести совещание с грузоперевозчиками, осуществляющими доставку строительных материалов, и оценить объективность их предложений о росте цен на услуги железнодорожного транспорта в 1, 6 раз начиная с IV квартала 2010г.

6. Сделать упор, в первую очередь, на развитие накопительной системы  – когда будущие жильцы постепенно накапливают средства на будущее жильё через некоммерческие объединения граждан. Контролировать движение средств будут попечительские советы объединений и государство в лице новой структуры – Государственной жилищной корпорации (кстати, идея её создания обсуждается уже несколько лет).

7. Выполнение работы по определению кадастровой стоимости земли в 2008 г. привело к резкому – в 3-6 раз – увеличению этой самой стоимости, прежде всего, для тех предприятий, которые выкупили землю. В 2009 и 2010 гг. стоимость платы за землю составила 24 руб./м² для собственников земли  (уплата налогов) и 1,2 руб./м² для арендаторов земли.

В настоящее время идет актуализация кадастровой стоимости земли. Но даже сейчас, по предварительной оценке, стоимость земли, находящейся под основными фондами предприятий, превышает стоимость самих основных фондов в 2-3 раза.

Сама по себе земля, находящаяся под жильем и предприятиями, не дает добавочного продукта, но является элементом спекуляции и служит тормозом для развития строительства жилья и строительства промышленных предприятий, делая их неконкурентоспособным.

Необходимо привести кадастровую стоимость земли к нормальному уровню, что даст толчок развитию экономики. Не логично, когда плата за землю превышает плату по налогу на имущество в 2-3 раза. Существующая политика в земельном вопросе стала тормозом для строительства жилья и объектов социальной инфраструктуры и развития промышленного производства.

Надо уменьшить плату за землю до уровня, стимулирующего строительство и рост производства продукции.